Đọc truyện PP So sánh trong TĐG

Chào các bạn! Vì nhiều lý do từ nay Truyen2U chính thức đổi tên là Truyen247.Pro. Mong các bạn tiếp tục ủng hộ truy cập tên miền mới này nhé! Mãi yêu... ♥

PP So sánh trong TĐG

Trước Sau

Màu nền

Font chữ

Font size

Chiều cao dòng

LỜI MỞ ĐẦU

Thẩm định giá là một bộ môn khoa học đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ, sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh. Theo Pháp lệnh giá Việt Nam, Thẩm định giá được hiểu là hoạt động đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, TĐG là một dạng đặc biệt của việc định giá, bởi vì công việc TĐG do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.

Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản. Ngày nay, sự phát triển tài chính quốc tế và sự toàn cầu hóa của các thị trường đã đi đến giai đoạn coi việc thống nhất hóa các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là hết sức cần thiết.

Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá, tiếp theo việc thiết lập các tiêu chuẩn TĐG là phải có các phương pháp TĐG rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận biết được không chỉ bởi thẩm định viên, mà còn bởi những người sử dụng báo cáo TĐG. Thuật ngữ “pp TĐG” là những pp luận có tính phân tích được chấp nhận và sử dụng phổ biến. Dù thẩm định giá trị tài sản căn cứ vào giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường thì các thẩm định viên cũng phải áp dụng một hoặc nhiều pp TĐG.

Có 5 pp thẩm định giá trị tài sản, bao gồm:

- PP so sánh giá bán ( pp so sánh trực tiếp)

- PP thu nhập (pp đầu tư)

- PP chi phí

- PP thặng dư

- PP lợi nhuận

Trong đó pp so sánh trực tiếp là một trong 3 pp được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế (cùng với 2 pp chi phí và pp thu nhập)

Trong đề tài này, chúng em lựa chọn nghiên cứu về phương pháp so sánh trực tiếp. Dưới đây là phần nghiên cứu được từ các tư liệu và tìm hiểu từ thực tế. Đề tài rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô và các bạn để có thể hoàn thiện tốt hơn.

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU

1. Lý do chọn đề tài.

Trong thực tế các nhà thẩm định giá thường sử dụng 3 pp cơ bản là pp so sánh trực tiếp, pp chi phí và pp thu nhập.

Trên thế giới người ta ước tính có đến 98% các BĐS được xác định giá trị bằng phương pháp so sánh. Như vậy, phương pháp này được sử dụng rộng rãi gần như phổ biến và sử dụng nhiều nhất trong thực tế, có thể áp dụng dễ dàng với các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.

2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.

a, Đối tượng nghiên cứu: PP so sánh trong TĐG tài sản.

b, Phạm vi nghiên cứu: Trong lĩnh vực TĐG BĐS.

Ø Về mặt không gian: địa bàn Hà Nội

Ø Về mặt thời gian: từ ngày 20/10 đến 15/11/2010.

3. Tóm tắt những vấn đề cụ thể của đề tài.

1. PP so sánh trong TĐG tài sản (nội dung pp). Bao gồm các vấn đề:

- Khái niệm pp so sánh, cơ sở lý luận và các thuật ngữ liên quan.

- Các trường hợp áp dụng pp.

- Quy trình tiến hành pp.

- Các nguyên tắc và điều kiện cần thiết để thực hiện pp.

- Thời gian và điều kiện thu thập thông tin.

- Phương pháp phân tích và sử dụng thông tin.

- Các nguyên tắc khi điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh.

- Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản.

2. Thực trạng sử dụng ở Việt Nam.

- Đáp ứng được những yêu cầu gì trong thẩm định giá tài sản?

- Những hạn chế?

3. Những đánh giá của các chuyên gia hoặc thẩm định viên về pp so sánh.

- Nhận thức của thẩm định viên về pp so sánh.

- Những vấn đề thường gặp khi sử dụng pp.

4. Phụ lục, bài tập tình huống.

CHƯƠNG II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

I/ NỘI DUNG PP SO SÁNH TRONG TĐG TÀI SẢN.

1. Giới thiệu chung về phương pháp so sánh.

1.1. Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

1.2. Cơ sở lý luận.

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường. Vì thế pp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng của một số đặc tính kỹ thuật có trong các tài sản có thể so sánh được.

PP so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần TĐG. Tiến hành phân tích giá bán/ giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần TĐG.

Phương pháp này áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

1.3. Các thuật ngữ liên quan.

“Giao dịch phổ biến trên thị trường” là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.

“Tài sản tương tự” là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….

“Tài sản so sánh” là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.

“Các yếu tố so sánh” là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.

“Đơn vị so sánh chuẩn” là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ...

“Tổng giá trị điều chỉnh thuần” là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.

“Tổng giá trị điều chỉnh gộp” là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối.

“Mức giá chỉ dẫn” là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.

“Giao dịch thành công trên thị trường” là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.

2. Các trường hợp áp dụng pp so sánh trong TĐG.

PP so sánh trực tiếp là pp chung cho việc thẩm định giá cho mua/bán, thẩm định giá trị tài sản thế chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, TĐG cho các tài sản có các bằng chứng về bán và cho thuê có thể sử dụng được.

PP so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các pp TĐG khác như các pp chi phí và pp thặng dư.

PP so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các TĐG có sự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để TĐG các tài sản cho mục đích đánh thuế.

PP này thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:

- Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại.

- Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thực hiện.

- Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực. Các BĐS thương mại - dịch vụ; tức các BĐS thường được mua bán phổ biến trên thị trường.

Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để TĐG những BĐS công nghiệp, những BĐS biệt thự công sở trường học, bệnh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, các công trình công cộng...vì trên thị trường ít hoặc không có những giao dịch nên không có cơ sở để so sánh.

3. Các nguyên tắc và điều kiện cần thiết để thực hiện pp.

3.1. Nguyên tắc ứng dụng.

2 nguyên tắc quan trọng:

- Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản có nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.

- Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

3.2. Điều kiện thực hiện.

1. Chất lượng của thông tin phải cao.

2. Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.

3. Thông tin thu thập được có thể so sánh được.

Trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó sẽ gây ảnh hưởng đến tính chính xác của pp này.

4. Thị trường cần phải ổn định.

Nếu thị trường có biến động, pp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.

Ø Ổn định về giá cả: giá cả thị trường phải được duy trì ổn định, tránh việc “đội giá” ở một số mặt hàng có nhu cầu thiết yếu ở một số thời điểm. (Ví dụ như các mặt hàng quần áo, lương thực, thực phẩm... thường tăng giá đột biến vào dịp cuối năm do nhu cầu của người dân tăng cao trong dịp này).

Việc đăng ký giá, kê khai giá, niêm yết và bán theo giá niêm yết, nhất là với các mặt hàng thiết yếu đối với sản xuất, đời sống phải tuân thủ theo các quy định và được kiểm tra chặt chẽ.

Ổn định tỷ giá và thị trường ngoại hối.

Ø Cung - cầu ổn định.

- đảm bảo các loại hàng hóa cung ứng trên thị trường phải đáp ứng đủ nhu cầu của người tiêu dùng.

- cung ứng đủ ngoại tệ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh cần thiết của các doanh nghiệp.

Ø Lãi suất ổn định.

4. Các bước tiến hành pp.

Đối với mỗi loại tài sản cụ thể các bước tiến hành có thể có những điểm khác nhau. Nhưng tóm lại, pp so sánh trực tiếp được tiến hành tuân theo quy trình sau:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.

Thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

5. Thời gian và điều kiện thu thập thông tin.

5.1. Thời gian thu thập thông tin.

Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.

5.2. Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh….

- Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.

- Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

- Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).

6. Phương pháp phân tích và sử dụng thông tin.

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

Ø Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng):

- Phân tích theo cặp.

- Phân tích số liệu theo nhóm.

- Phân tích thống kê.

- Phân tích hồi qui.

- Phân tích bằng đồ thị.

- Phân tích độ nhạy.

- Phân tích xu hướng.

- Phân tích chi phí.

- Phân tích số liệu thứ cấp.

- So sánh trực tiếp.

- Vốn hóa sự khác biệt trong tiền thuế.

Để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

Ø Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng):

- Phân tích so sánh tương quan.

- Phân tích xếp hạng

- Phỏng vấn các bên liên quan.

Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).

7. Các nguyên tắc khi điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh.

Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh.

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.

7.1. Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).

- Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…

- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;

- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;

- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;

- Bệnh viện: giá/giường bệnh;

- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;

- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;....

7.2. Căn cứ điều chỉnh:

Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.

7.3. Nguyên tắc điều chỉnh:

- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).

- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.

- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).

- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).

Lưu ý:

- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết.

- Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường.

- Đặt câu hỏi: sự hiện diện hoặc thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của tài sản trên thị trường.

7.4. Phương thức điều chỉnh.

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.

Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

7.5. Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.

- B1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại tài sản cần định giá.

- B2: So sánh các đặc điểm của các tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.

- B3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi tài sản so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các tài sản so sánh để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá bán cho tài sản mục tiêu.

- B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các tài sản so sánh với tài sản mục tiêu.

- B5: Thực hiện sự hòa hợp dãy giá trị đối với tài sản mục tiêu.

Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh:

Yếu tố so sánh

Tài sản

thẩm định giá

Tài sản

so sánh 1

Tài sản

so sánh 2

Tài sản

so sánh 3

Giá bán

Chưa biết

Đã biết

Tổng diện tích

Giá bán/m2

Chưa biết

Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

Yếu tố so sánh 1

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

Giá sau điều chỉnh

Yếu tố so sánh 2

Tỷ lệ

Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

Giá sau điều chỉnh

….

…….

……

Mức giá

chỉ dẫn/m2

Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản

Thống nhất mức giá chỉ dẫn

Số lần điều chỉnh

Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ)

Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)

Ví dụ: trình tự điều chỉnh đối với 1 BĐS.

Các yếu tố so sánh

Tỷ lệ điều chỉnh (%)

Lượng điều chỉnh áp dụng cho giá BĐS (tr.đ)

1. Giá bán

100

2. Điều chỉnh về quyền BĐS

+ 5

Giá điều chỉnh

105

3. Điều chỉnh về phương thức thanh toán

-2

-2,1

Giá điều chỉnh

102,9

4. Điều chỉnh về điều kiện bán

+5,145

Giá điều chỉnh

108,045

5. Điều chỉnh về các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua

6. Điều chỉnh về điều kiện thị trường

+ 5,402

Giá điều chỉnh

113,447

7. Các điều chỉnh khác

- Về địa điểm

- Về tính chất vật lý

- Về tính chất kinh tế

- Về sử dụng

- Về yếu tố không phải là BĐS

-5

+3,403

-5,672

+2,269

+3,403

Chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu

111,178

7.6. Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng trên) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng trên) không quá cao hoặc quá thấp, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.

8. Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, điều chỉnh (nếu có chênh lệch) đối với một số loại hình tài sản. (phụ lục 01 kèm theo TC07-TCTĐGVN).

8.1. Đối với tài sản là bất động sản.

a, Nhà ở dân cư.

- Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh.

- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:

+ bán trả nhiều lần

+ hỗ trợ lãi suất vay thế chấp.

- Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất.

Theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính thì dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm, theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất (n năm)

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

[

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

x (70 - n) x 1,2% ]

Ví dụ: Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 50 năm. Tại thời điểm thẩm định giá, mức giá giao dịch phổ biến là 20 tr đ/m2. Tìm mức giá đưa vào so sánh?

Trước khi đưa vào so sánh cần điều chỉnh giá thửa đất so sánh theo tiền sử dụng đất tương ứng với thời hạn 50 năm.

Áp dụng công thức trên, tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm như sau:

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm

20.000.000,0đ

[20.000.000,0đ x (70 - 50) x 1,2% ]

15.200.000,0đ

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm bằng 15.200.000đ/m2 là mức giá đưa vào so sánh.

- Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên.

- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua.

Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công.

- Giá trị tài sản không phải bất động sản.

Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.

- Tình hình thị trường lúc giao dịch.

Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.

- Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus…

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

- Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng...

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

- Quy hoạch:

Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.

- Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ).

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.

b, Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại.

- Giá bán, thuê.

- Vị trí, khả năng sinh lời.

- Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày).

- Chiều rộng mặt tiền.

- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng.

- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa).

- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình.

- Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm.

- Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác.

- Sự thuận tiện cho người mua hàng.

- Các yếu tố khác.

c, Văn phòng.

- Giá thuê.

- Diện tích sử dụng.

- Địa điểm, vị trí.

- Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy.

- Hệ thống thông tin, liên lạc.

- Hệ thống ánh sáng.

- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình.

- Cầu thang máy, lối thoát hiểm.

- Dịch vụ vệ sinh, môi trường.

- Hệ thống bảo đảm an ninh.

- Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu.

- Chất lượng quản lý.

- Điều kiện bán, thuê mướn....

d, Bất động sản công nghiệp.

- Địa điểm, vị trí.

- Giá thuê.

- Các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải.

- Mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa.

- Hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư.

- Đảm bảo ánh sáng tự nhiên.

- Địa hình đất.

- Tình trạng trật tự, trị an khu vực.

- Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm.

- Sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh.

- Sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận.

- Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô.

- Các yếu tố khác.

e, Trang trại.

- Đất đai, mặt nước.

- Đặc tính pháp lý.

- Vị trí.

- Địa hình (dốc, bằng phẳng).

- Khí hậu và lượng mưa.

- Quy mô trang trại.

- Năng suất.

- Hệ thống tưới, tiêu.

- Đường vào và ra.

- Hàng rào và cổng.

- Đường nước và điện.

- Nhà cửa.

- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại.

- Các yếu tố khác.

8.2. Động sản: (tàu thuyền, phương tiện vận tải, máy, thiết bị…)

a, Các thông số đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của loại máy, thiết bị.

- Đối với máy, thiết bị cần chú ý các thông số cơ bản: cấu tạo máy, thiết bị , công suất, năng suất, khả năng gia công, kích thước vật gia công, sức chứa, mức tiêu hao nhiên liệu,…

- Đối với phương tiện vận tải cần chú ý các thông số cơ bản: loại hình, công suất máy, mức tiêu hao nhiên liệu, trọng tải, trang bị kèm theo, tiện nghi nội thất…

b, Điều kiện bán: chế độ bảo trì, bảo hành, hướng dẫn sử dụng, lắp ráp, thiết bị kèm theo...

II/ ỨNG DỤNG CỦA PP

1. Phân tích số liệu theo cặp về nhà ở dân cư - định lượng.

Ví dụ 1: Cần định giá một nhà ở 3 tầng có tổng diện tích xây dựng là 150m2 với 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp và 1 phòng khách, 3 nhà vệ sinh ở 3 tầng trên, diện tích đất sử dụng là 45m2. Chất lượng xây dựng của ngôi nhà ở mức tốt so với các ngôi nhà khác trong khu vực.

Số liệu về các BĐS có thể so sánh được:

Các yếu tố ss

ss1

ss2

ss3

ss4

ss5

Giá bán (triệu đ)

1300

1450

1280

1600

1500

DT xây dựng (m2)

120

150

120

155

150

DT đất sử dụng (m2)

Số lượng WC

Số lượng phòng khách, bếp

Tương tự nhau

Số lượng phòng ngủ

Thời gian bán

6T trước

3T trước

10T trước

2T trước

1T trước

Điều kiện bán

Thị trường

Người nhà

Các quyền lợi

TQSH

Điều kiện thanh toán

Thanh toán ngay

Chậm 1T

Chậm 3T

Thanh toán ngay

Chậm 6T

Vị trí

Tương tự nhau

Ø Quá trình điều chỉnh:

Các điều chỉnh

BĐS

SS1

SS2

SS3

SS4

SS5

Giá bán (tr đ)

1300

1450

1280

1600

1500

Các điều chỉnh

1. Các quyền lợi

TQSH

Giá điều chỉnh

1300

1450

1280

1600

1500

2. Điều kiện

Bán cho em

Mức điều chỉnh

+ 80tr

Giá điều chỉnh

1300

1450

1280

1600

1580

3. ĐK thanh toán

TT ngay

- 1T

- 3T

TT ngay

- 6T

Mức điều chỉnh

* 0,2%

= 2,9

* 0,4%

= 15,36

* 0,54%

= 51,192

Giá điều chỉnh

1300

1452,9

1295,36

1600

1631,192

4. Vị trí

Tương tự nhau, không điều chỉnh

Giá điều chỉnh

1300

1452,9

1295,36

1600

1651,192

5. Thời gian bán

6T trước

3T trước

10T trước

2T trước

1T trước

Mức điều chỉnh

* 3%

= 39

*1%=

14,529

*5%=

64,768

*0,5%=8

Giá điều chỉnh

1339

1467.429

1360,128

1608

1631,192

6. DT xây dựng

150

120

150

120

155

150

Mức điều chỉnh

+ 60

- 10

Giá điều chỉnh

1399

1467,429

1420,128

1591

1631,192

7. Số lượng phòng khách và bếp

Tương tự nhau, không phải điều chỉnh

8. Nhà vệ sinh

Mức điều chỉnh

+ 7

-7

Giá điều chỉnh

1406

1474,429

1420,128

1591

1632,192

9.Phòng ngủ

Mức điều chỉnh

+10

Giá điều chỉnh

1416

1474,429

1430,128

1591

1632,192

Giá điều chỉnh/m2 đất

35,4

34,289

35,753

35,355

36,248

Tổng mức điều chỉnh thuần

116

24,429

150,128

- 9

132,192

Tổng mức điều chỉnh

116

24,429

150,128

131,192

Trọng số theo tổng mức điều chỉnh

Ø Hòa hợp các chỉ số giá trị:

Tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các BĐS so sánh:

(35,4 x 3) + (34,289 x 5) + (35,753 x 1) + (35,355 x 4) + (35,348 x 2) = 527,316 tr.đ

Giá trị đơn vị của BĐS mục tiêu: 527,316/15 = 35,154 tr.đ/m2

Giá trị BĐS mục tiêu: 35,154 x 45 = 1581, 948 tr.đ

Làm tròn số là 1582 tr.đ

2. Phân tích bằng pp so sánh tương đối.

Ví dụ 2: Xác định giá bán căn hộ 90m2, có các thông tin của các căn hộ đã được bán trong thời gian gần đây ở cùng khu vưc như sau:

Các thông tin của BĐS so sánh:

Các yếu tố ss

BĐS

SS1

SSs2

SS3

SS4

SS5

Giá bán (tr.đ)

550

800

515

490

530

DT sàn (m2)

105

Giá bán/m2 sàn

6,875

7,62

6,86

7,54

6,71

1. Các quyền BĐS

TQSH

2. Chất lượng xd

Tốt hơn

Tương tự

Tốt hơn

Kém hơn

3. Địa điểm

Tốt

Tương tự

Tốt hơn

Kém hơn

Tương tự

4. Các dịch vụ

Tốt

Tốt hơn

Tương tự

5. Nơi gửi xe

Tốt

Kém hơn

Tốt hơn

Tương tự

Tốt hơn

Tương tự

So sánh chung

Tốt hơn

Kém hơn

Tốt hơn

Kém hơn

Ø Thực hiện so sánh:

- Tiến hành so sánh từng cặp giữa BĐS mục tiêu với BĐS so sánh, chỉ ra mức độ tốt hơn, tương tự, kém hơn.

- BĐS so sánh 1 có giá/m2 sàn là 6,875tr.đ. Khi so sánh với BĐS mục tiêu, ss1 có chất lượng xây dựng tốt hơn, các dịch vụ như thang máy, điện, cấp thoát nước tốt hơn, địa điểm tương tự, nơi gửi xe kém hơn. So sánh chung là có mức đáp ứng tốt hơn BĐS mục tiêu, giá BĐS mục tiêu sẽ thấp hơn 6,857tr.đ/m2.

- So sánh tương tự giữa BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh khác sẽ rút ra kết luận như bảng trên.

- Thực hiện sắp xếp đồng hạng tương đối của các BĐS so sánh so với BĐS mục tiêu.

Ø Chuỗi sắp xếp đồng hạng:

Các so sánh

Giá/m2 sàn (tr.đ)

So sánh chung

BĐS ss1

7,67

Tốt hơn

BĐS ss2

7,54

Tốt hơn

BĐS ss4

6,875

Tốt hơn

BĐS mục tiêu

BĐS ss3

6,86

Kém hơn

BĐS ss5

6,71

Kém hơn

Giá BĐS mục tiêu

= 6,87tr.đ/m2 x 90m2 = 618,3 tr.đ

Làm tròn số là 618 tr.đ

3. Kết hợp giữa phân tích định tính và phân tích định lượng.

Trong ví dụ 1 có một số khác biệt về chất lượng giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh được cho trong biểu sau:

(ký hiệu tốt hơn là dấu +, kém hơn là dấu - và tương đương là dấu =).

Ø Các yếu tố so sánh định tính:

Các yếu tố ss

BĐS

SS1

SSs2

SS3

SS4

SS5

Giá điều chỉnh/m2 đất (tr.đ)

35,4

34,289

35,753

35,355

36,248

Chất lượng xây dựng

Tốt

Chiều cao trần (m)

3,8

3,6

3,4

3,8

Chế độ bảo dưỡng

Kém

Tốt

Tuổi công trình (n)

Ø Kết quả điều chỉnh định tính:

Các yếu tố ss

BĐS

SS1

SS2

SS3

SS4

SS5

Giá điều chỉnh/m2 đất (tr.đ)

35,4

34,289

35,753

35,355

36,248

Chất lượng xây dựng

Chiều cao trần (m)

Chế độ bảo dưỡng

Tuổi công trình (n)

Đánh giá chung

---

Ø Kết quả xếp đồng hạng:

Các so sánh

Giá/m2 đất (tr.đ)

Đánh giá chung

BĐS ss5

< 36,248

Tốt hơn

BĐS ss3

< 35,753

Tốt hơn

BĐS mục tiêu

BĐS ss1

> 35,4

Kém hơn

BĐS ss2

> 34,289

Kém hơn

BĐS ss4

> 35,355

Kém hơn

Kết luận:

- Giá BĐS mục tiêu nằm trong khoảng từ 35,4 tr.đ/m2 đất đến 35,753 tr.đ/m2 đất.

- Căn cứ vào đánh giá chung cho thấy BĐS ss3 tương tự BĐS mục tiêu nhất, nên giá của BĐS mục tiêu sẽ gần với giá của BĐS ss3 hơn.

Vậy giá BĐS mục tiêu là:

35,6 x 45 = 1602 tr.đ

làm tròn là 1600 tr.đ

4. Hòa hợp các chỉ số giá trị.

- Đây là giai đoạn cuối cùng trong quá trình phân tích giá trị từ 2 hay nhiều tài sản so sánh đã được rút ra từ số liệu thị trường.

- Khi thực hiện hòa hợp, người định giá cần:

· Tóm tắt và xem xét lại các số liệu và phân tích đã làm. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của mỗi chỉ số giá, kiểm tra tính thực tiễn, hợp lý của số liệu thị trường và của các kỹ thuật phân tích đã áp dụng.

· Sử dụng các chỉ số giá trị để quyết định khoảng giá trị hoặc giá trị cụ thể của tài sản mục tiêu (điểm ước lượng).

· Sự hòa hợp giữa các chỉ số giá trị bao gồm 2 mức độ phân tích:

1) Rút ra chỉ số giá trị từ giá của các tài sản so sánh đã được điều chỉnh - áp dụng điều chỉnh định lượng và định tính.

2) Rút ra giá trị từ 2 hay nhiều chỉ số giá được thực hiện ở những đơn vị so sánh khác nhau.

· Sự hòa hợp cũng được thực hiện đối với các chỉ số giá trị được rút ra từ 2 hay nhiều pp định giá.

Lưu ý:

· Giá trị được kết luận phải phù hợp với mục đích định giá,

· Các chỉ số giá trị rút ra từ các pp khác nhau phù hợp với giá trị tài sản mục tiêu.

III/ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG Ở VIỆT NAM.

1. Ưu điểm:

PP này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì các lý do sau:

- Khi các dữ liệu là sẵn có thì pp so sánh là pp xác định giá trị trực tiếp và tiện dụng nhất.

- Là pp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng.

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.

- Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hàng việc TĐG một cách thích hợp.

- PP so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.

2. Hạn chế của pp:

- Cần thiết phải có thông tin và chất lượng thông tin phải cao.

Rõ ràng là trong pp này, nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.

- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử.

Đây là điều kiện không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.

- Khi không có đầy đủ dữ liệu, khả năng áp dụng phương pháp so sánh sẽ bị hạn chế. Do đó yêu cầu thẩm định viên về giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường (kinh nghiệm khảo sát giá thị trường, kinh nghiệm đi thu thập thông tin liên quan đến BĐS dùng để so sánh...).

- Là pp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất bằng chứng đó đã phản ánh điều gì xảy ra trong thị trường.

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng pp này rất hạn chế.

- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của pp.

- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.

- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.

- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa vào trong báo cáo định giá.

IV/ NHỮNG ĐÁNH GIÁ CỦA CÁC CHUYÊN GIA, THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ.

Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam, nhất là đối với Động sản. Riêng đối với Bất động sản thì phương pháp So sánh thường kết hợp với các Phương pháp thẩm định giá khác.

Khi làm Phương pháp so sánh vần đề khó khăn Thẩm định viên thường gặp là:

- Thu thập thông tin: Thẩm định viên phải lựa chọn được các thông tin khách quan và có độ tin cậy cao. Các thông tin phải có thể kiểm chứng được trên thị trường. Điều này đòi hỏi khả năng khéo léo của thẩm định viên để có được những thông tin tốt trong thời gian ngắn nhất. Thẩm định viên phải biết cách xây dựng được các mối quan hệ tốt với khách hàng và các đối tác có liên quan.

- Xử lý thông tin: Thẩm định viên có kinh nghiệm thường rất nhanh chóng chọn lọc được các thông tin hữu ích trong các thông tin thu thập được để viết Báo cáo thẩm định giá. Ngành nghề này đòi hỏi kinh nghiệm làm việc cao.

Thẩm định viên có kinh nghiệm sẽ biết các điều chỉnh các hệ số % trong quá trình tính toán chính xác hơn những người ít hoặc không có kinh nghiệm. (Trong Tiêu chuẩn không quy định các tỷ lệ này là bao nhiêu %).

- Đối với bất động sản thì việc tìm tài sản SS để TĐG là khâu quan trọng nhất và không phải khu vực nào cũng có giao dịch BĐS để chuyên viên thẩm định thu thập thông tin về tài sản SS để áp dụng phương pháp so sánh. PP so sánh luôn được ưu tiên và được sử dụng phổ biến trong TĐG vì nó dựa trên cơ sở giá trị thị trường, có thể phản ánh tương đối chính xác giá trị của tài sản cần thẩm định.

- Trong TĐG máy thiết bị thì điều quan trọng là việc bạn phải đánh giá chất lượng sử dụng còn lại của TS Thẩm định và TS so sánh, bạn phải nắm rõ được đâu là bộ phận quan trọng nhất của máy để phân bổ giá trị các bộ phận cấu thành tổng giá trị của TS. Đôi khi tại thời điểm thẩm định giá, máy thiết bị ở trong tình trạng không hoạt động được và bạn phải xem xét xem chi phí sửa chữa cho tài sản là nhiều hay là ít để lấy đó làm một cơ sở cho việc ước tính chất lượng SDCL của máy. Vì vậy cho nên trong TĐG máy thiết bị còn có PP chuyên gia để đánh giá chất lượng SDCL của TS và chuyên viên thẩm định máy thiết bị cần phải có kiến thức về máy thiết bị, cơ khí, điện tử. Bên cạnh đó, thông tin so sánh trên thị trường chưa hẳn là nhiều nhất là đối với các máy thiết bị chuyên dùng.

PHẦN 3: KẾT LUẬN

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động thẩm định giá ở nước ta, phương pháp so sánh ngày càng có tính ứng dụng cao trong việc thẩm định giá trị tài sản. Đây là một phương pháp được sử dụng rất rộng rãi không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn thế giới. Qua quá trình tìm hiểu nội dung và tham khảo những đánh giá của các chuyên gia, thẩm định viên về giá, chúng em đã phần nào hiểu được quy trình thực hiện phương pháp, cách thức áp dụng, và thấy được những ưu điểm và một số hạn chế của phương pháp so sánh khi ứng dụng trong thực tiễn. Với thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế chưa nhiều nên việc tìm ra các giải pháp đề xuất là rất khó khăn. Các phân tích còn mang tính lý thuyết cao, do vậy em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn để đề tài của chúng em được hoàn thiện và có ý nghĩa thực tiễn hơn.

Cuối cùng, chúng em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Vũ Minh Đức, cô Nguyễn Thị Minh Phương – giảng viên khoa Marketing trường đại học Kinh tế quốc dân, cùng một số chuyên gia và thẩm định viên của công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tài chính Việt Nam VVFC đã tạo điều kiện và giúp đỡ chúng em hoàn thành đề tài nghiên cứu này.

Hà Nội ngày 15/11/2010.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Giáo trình “Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản” của tác giả Đoàn Văn Trường.

2. Bài giảng trên lớp của thầy Vũ Minh Đức, giảng viên khoa Marketing trường Đại học Kinh tế quốc dân.

3. Nguồn tài liệu từ trang web www.Thamdinhgia.org , www.thamdinhgia.com , www.dinhgia.com.vn , www.thamdinhgiamicontrol.com, www.clbthamdinhgia.vn

PHỤ LỤC KÈM THEO:

1. Báo cáo thẩm định giá thiết bị y tế tại Bệnh viện Bắc Thăng Long.

2. Chứng thư thẩm định giá thiết bị y tế tại Bệnh viện Bắc Thăng Long.

Bạn đang đọc truyện trên: Truyen247.Pro

Trước Sau

Tags: #cuong #hoẵng #mãnh