ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP ĐỊNH GIÁ

Câu 1: Trình bày những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng tới giá đất?

-Có vị trí cố định:

Chúng ta có thể di chuyển đất theo ý muốn, vị trí cố định đã quyết định tinha chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất, đồng thời nó chi phối rất nhiều tới giá đất.

Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng .. của đất đai có thể biện đổi nhưng đất đai được hòa hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ.

Vì vậy mỗi mảnh đất có vị trí, tính chất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau mà chúng còn có giá trị riêng.

-Có hạn về diện tích:

Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tình bất biến. Hoạt động của con người có thể cải tạo tính chất của đất, hình dạng của đất nhưng không thể tăng hay giảm diện tích đất đai theo ý muốn.

Diện tích đất có hạn quỹ đất đai ngày càng khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hóa, CNH-HĐH và xây dựng nhà ở ngày càng tăng.

-Tính năng lâu bền:

+Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý độ phì của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, và có thể quay vòng. Tính bền của đất đai đề ra yêu cầu và khả năng sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.

Chất lượng khác nhau:

Do điều kiện bản thân đât đai, và điều kiện khí hậu mà tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên.

Như vậy trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu càng biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng.

 1.2. Giá đất ; Khái niệm

Khoản 23, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. 
. Đặc điểm của giá đất

-Giá đất k giống nhau về hình thức biểu thị:
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá; k có tính di động cái có thể dịch chuyển đc k phải bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó cho nên giá cả của đất đai là giá mua bán của quyền và lợi ích về đất

- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành. Đất có thời gian hình thành dài khó so sánh với nhau
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.giá cả cao thấp k phải do nhà giá thành sx quyết định, cái chủ yếu mà giá đất đai phải ánh là giá trị tài nguyên và tài sản, nguyên nhân trực tiếp sản sinh ra giá đất đai là do tính lũng đoạn quyền sử dụng or quyền sở hữu đất tạo nên
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.do đất có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất khó hình thành thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng
- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng. Tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- không giống nhau về kết cấu thị trường

- không giống nhau về hiện tượng khấu hao,cáng sử dụng lâu thì có hiện tượng tăng giá trị,nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế xã hội

Câu 4: Khái niệm định giá đất và các nguyên tắc định giá đất:

Khái niệm: Định giá đất đc biểu hiện là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất đc tính bằng hình thái tiền tệ cho 1 mục đích sử dụng đã đc xác định. Các nguyên tắc định giá đất:

-Nguyên tắc thay thế:

+ Mức giá cả đất đai đc quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế vs tính chất tương đồng.

+ Mức giả đất đai là do ng mua bán hiểu biết về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường.

+ Giá cả đất đai có thể thông qua vc so sánh theo các đk của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định.

Căn cử vào nguyên tắc nói trên khi xác định giá đất có thể thông qua các đk đất đai, có ý nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai.

-Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:

+ Sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động đc xác định sau khi xem xét 1 cách lâu dài về quá khứ hiện tại cho đến tương lai.

VD : Đất nông nghiệp ở thành phố thì phương pháp sử dunhj tốt nhất k phả là nông nghiệp mà có thể là đất ở đối vs ~ thửa đất đó thì k thể dùng phương pháp định giá đất nông nghiệp để định giá.

-Nguyên tắc biến động:

+ Giá cả của của hàng hóa thông thường là biến động theo sự thay đổi nhân tố cấu thành giá. Giá cả đất đai cũng vậy. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đât, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế biến động cho nên giá cả đất đc hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của ~ nhân tố này và ~ biến động chung của chúng.

+ Trong vc định giá đất k phải dự tính cính xác sự biến động đất đai trong tương lai mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thòi gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí chính xác.

-Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận:

+ Kết quả của cạnh tranh hanng hóa là 2 bên cung cầu đếu k thể kì vọng thu đc lợi nhuận siêu ngạch ngoài mức lợi nhuận hợp lí.

+ Nguyên tắc cạnh tranh nói rõ mức độ cạnh tranh bên ngoài đất đai như thế nào đối với mức thu lợi lớn hay nhỏ có ảnh hưởng quan trọng nên có thể trở thành 1 nguyên tắc để phán đoán sử dụng hiệu quả nhất.

+ Nguyên tắc cạnh tranh cũng là 1 trong ~ nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi. Thu lợi ròng của phương pháp này đc dự tính trên cơ sở phán đoán chính xác mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ cạnh tranh trên thị trường đất đai tại một thời kì nhất định trong tương lai.

Câu 5: Khái niệm của phương pháp so sánh, thu nhập, chiết trừ, thặng dư:

Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua vc tiến hành phân tích các mức giá về đất đai đã đc chuyển nhượng trên thị trường của loại đất tương tự để so sánh xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá thính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu đc hàng năm/1 đơn vị diện tích đất so vs lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền VNĐ kì hạn 1 năm tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của các thửa đất có tài sản gắn liền vs đất bằng cách loại trừ phần tài sản trên thửa đất ra khỏi bất động sản hay nói cách khác giá của bất động sản bằng giá trị của đất cộng vs giá trị tài sản có trên đất.

Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển hoặc đc phép chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy hoạch để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

 Câu 3: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:

.a. Nhóm nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. Nhóm nhân tố thông thường gồm các nhân tố sau: Nhân tố hành chính, nhân tố xã hội, nhân tố kinh tế, nhân tố quốc tế.

b.Nhân tố khu vực: điều kiện tự nhiên, đk xh của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.: vị trí,- Đk giao thong,- Đk thiết bị hạ tầng, Chất lượng môi trường, Hạn chế của quy hoạch đô thị:
.c.Nhân tố cá biệt: chỉ sự đặc trưng và điều kiện của bản chất thửa đất nên cũng gọi là nhân tố thửa đất, ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất của từng thửa đất mỗi loại bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng thửa đất, đk thiết bị chính của loại đất, hạn chế quy hoạch đô thị, vị trí đất, thời hạn sử dụng

 câu 4: Khái niệm định giá đất và các nguyên tắc định giá đất:

Khái niệm: Định giá đất đc biểu hiện là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất đc tính bằng hình thái tiền tệ cho 1 mục đích sử dụng đã đc xác định.

Các nguyên tắc định giá đất:

.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người có quyền sử dụng đất đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử dụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề của giá đất là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đó.
Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất.
2. Nguyên tắc thay thế:Giá đất cũng tuân thủ quy luật thay thế. Giá của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng có khả năng thay thế nó. Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, có khả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc lẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất có thể thông qua các điều kiện đất đai, nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá đất đai.
3. Nguyên tắc biến động:Giá của hàng hóa thông thường biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Giá đất cũng giống như vậy. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn biến động.
Khi định giá đất, cần phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để làm căn cứ dự tính giá đất cho tương lai..

-Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận:

+ Kết quả của cạnh tranh hanng hóa là 2 bên cung cầu đếu k thể kì vọng thu đc lợi nhuận siêu ngạch ngoài mức lợi nhuận hợp lí.

+ Nguyên tắc cạnh tranh nói rõ mức độ cạnh tranh bên ngoài đất đai như thế nào đối với mức thu lợi lớn hay nhỏ có ảnh hưởng quan trọng nên có thể trở thành 1 nguyên tắc để phán đoán sử dụng hiệu quả nhất.

+ Nguyên tắc cạnh tranh cũng là 1 trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi. Thu lợi ròng của phương pháp này đc dự tính trên cơ sở phán đoán chính xác mối quan hệ cung cầu, mối quan hệ cạnh tranh trên thị trường đất đai tại một thời kì nhất định trong tương lai.

Câu 5: Khái niệm của phương pháp so sánh, thu nhập, chiết trừ, thặng dư:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua vc tiến hành phân tích các mức giá về đất đai đã đc chuyển nhượng trên thị trường của loại đất tương tự để so sánh xác định giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá thính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu đc hàng năm/1 đơn vị diện tích đất so vs lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền VNĐ kì hạn 1 năm tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn

-Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của các thửa đất có tài sản gắn liền vs đất bằng cách loại trừ phần tài sản trên thửa đất ra khỏi bất động sản hay nói cách khác giá của bất động sản bằng giá trị của đất cộng vs giá trị tài sản có trên đất.

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển hoặc đc phép chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy hoạch để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.

Câu 10: Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp:

-Yếu tố chất đất là độ phì nhiêu của đất thích hợp vs từng loại cây trồng; đối vs đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.

-Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so vs nơi cư trú của ng sử dụng đất, khoảng cách so vs thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.

-Yếu tố địa hình của đất là đôh bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng thửa đất

-Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô náng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.

-Yếu tố đk tưới tiêu đối vs đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ động; đối vs đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc k có nguồn nước và đk thoát nước.

Câu 6: Thế nào là hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ? Trình bày tiêu chuẩn cơ bản phân loại đô thị ?

Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ là khi hệ thống công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xh đã đc đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn, đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kĩ thuật và các quy định khác có liên quan.

Tiêu chuẩn cơ bản của phân loại đô thị: Căn cứ vào Điều 6 của Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7/5/2009 của chính phủ về việc phân loại đô thị như sau:

1.Chức năng đô thị: Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tình, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là 1 trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kt – xh của nhà nước hoặc 1 vùng lãnh thổ nhất định.

2.Quy mô dân số toàn đô thị tối thiệu đạt 4 nghìn người trở lên.

3.Mật độ dân số phù hợp vs quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và đc tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của thị trấn.

4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.

5. Hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật:

a) Đối với khu vực nội thành, nội thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ và có mức độ hoàn chỉnh theo từng loại đô thị;

b) Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ mạng hạ tầng và bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường và phát triển đô thị bền vững.

6. Kiến trúc, cảnh quan đô thị: việc xây dựng phát triển đô thị phải theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị được duyệt, có các khu đô thị kiểu mẫu, các tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng phục vụ đời sống tinh thần của dân cư đô thị; có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu và phù hợp với môi trường, cảnh quan thiên nhiên.

Câu 7: Điều kiện để công nhận loại cho các đô thị điều chỉnh mở rộng địa giới và đô thị mới?

Căn cứ vào Điều 5 của Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7/5/2009 của chính phủ về việc phân loại đô thị như sau:

1. Việc điều chỉnh mở rộng địa giới đô thị phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các khu vực điều chỉnh mở rộng địa giới phải được đầu tư xây dựng đạt được những tiêu chuẩn cơ bản về phân loại đô thị.

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) tổ chức lập đề án điều chỉnh mở rộng địa giới hành chính đô thị theo quy định hiện hành, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

Việc công nhận loại đô thị được tiến hành sau khi có quyết định điều chỉnh mở rộng địa giới và khi đô thị đó đã đạt được các tiêu chuẩn cơ bản về phân loại đô thị.

2. Đối với khu vực dự kiến hình thành đô thị mới phải có quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã được đầu tư xây dựng về cơ bản đạt các tiêu chuẩn phân loại đô thị.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập đề án thành lập đô thị mới theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định này.

Việc công nhận loại đô thị được tiến hành sau khi có quyết định thành lập đô thị mới và khi đô thị đó đã đạt được các tiêu chuẩn cơ bản về phân loại đô thị.

3. Trường hợp đặc biệt theo yêu cầu quản lý lãnh thổ, chủ quyền quốc gia hoặc quản lý phát triển kinh tế - xã hội, việc quyết định cấp quản lý hành chính của một khu vực có thể được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định trước khi khu vực đó được đầu tư xây dựng đạt được những tiêu chuẩn cơ bản về phân loại đô thị.

Câu 8: Trình bày nội dung phân loại đường phố và phân loại vị trí trong định giá đất phi nông nghiệp tại đô thị?

. Phân loại đường phố
Căn cứ vào khoản 2, Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định phân loại đường phố như sau:Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
Ðường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Ðường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;
các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.

. Phân loại vị trí đất trong loại đường phố
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông.
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ các vị trí đất, căn cứ vào từng đường phố để xếp có thể xếp ít vị trí hơn nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống

Câu 9: Trình bày cách xác định vùng đất và vị trí đất trong định giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn

1. Phân vùng đấtĐất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miềnnúi; đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết mỗi vùng có những đặc điểm cơ bản sau:a) Đồng bằng là vùng đất thấp, tương cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi.

b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hang

c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của ủy ban Dân tộc và Miền núi

. Xếp loại vị trí đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Vị trí của từng loại đất phi nông nghiệp ở trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã

- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.
-Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Câu 11: Trình bày cách xác định vùng đất và vị trí đất trong định giá đất nông nghiệp?

* Xác định vùng đất

Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn tiến hành xác định thửa đất đối với khu vực cần xác định để tiến hành định giá

* xác định vị trí đất

Khi lựa chọn các tiêu chí trong định giá đất nông nghiệp cần phải xác định những yếu tố sau

Vị trí của đất được xác định căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất “nơi cư trú của đc xác định là trung tâm của thôn xóm ấp”, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung( chợ nông thôn, chợ đo thị , nơi thu mua nông sản tập chung) và mức độ thuận tiện về giao thông. Phân biệt các vị trí đất có kết hợp giữa yếu tố khoảng cách với các yếu tố chất đất, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu theo ba vùng: đồng bằng, trung du, miền núi được phân biệt trên cơ sở địa giới hành chính cấp xã

-Căn cứ vào những chỉ tiêu trên khi đinh giá đất nông nghiệp vị trí của đất nông nghiệp đc phân thành các vị trí từ số 1 trở đi, việc xđ đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào khoảng cách so với nơi cư chú của người sử dụng đất

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, thuận lợi về giao thông và kho dự trữ các sản phẩm khi cần đến vì vậy

-vị trí 1 bao gồm: khu vực đất có cùng đk kt-xh cùng kết cấu hạ tầng cùng mục đích sử dụng đất , có từ 1à 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất về kcách so với thị trường tiêu thụ và điều kiện có lợi thế tốt nhất trong sản phẩm nông nghiệp

_ vị trí số 2 trở đi có vị trí kém hơn so với vị trí một

_Vị trí số 3 có vị trí kém hơn vị trí 1 và vị trí 2

b) Đối với đất làm muối: căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, ủy ban nhân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu chí dựa vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông liên huyện(trường hợp k có đg giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đg giao thông liên xã)

Câu 12: Trình bày các loại đô thị theo NĐ 42/2009/NĐ-CP ngày 7/5/2009

Đô thị loại đặc biệt

Chức năng đô thị là thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, tài chính, hành chính, khoa hoc – ký thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.

Quy mô dân số toàn đô thị gồm từ 5 triệu người trở lên

Mật độ dân số khu vực nôi thành từ 15.000 người / km2 trở lên

Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90%so với tổng lao động

Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh đẩm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được tranh bị các thiết bị giảm ô nhiễm môi trường

Khu vực ngoại thành, ngoại thị: được đầu tư xây dựng đồng bộ mạng lưới hạ tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị; hạn chế tối đa việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông thôn, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinnnh thái.

Kiến trúc cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 60% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu

mang ý nghĩa quốc tế, quốc gia.

Đô thị loại I

Chức năng đô thị :Đô thị trực thuộc trung ương có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học – kỹ thuật, hành chính, giáo dục, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước.Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa hoc – ky thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịclịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh

Quy mô dân số đô thị

Đô thị trực thuộc trung ương có quy nô dân số toàn đô thị từ 1 triệu người trở lên

Đô thị trực thuộc tỉnh có quy mô dân số toàn đô thị từ 500 nghìn người trở lên

Mật độ dân số binh quân khu vực nội thành

Đô thị trực thuộc trung ương từ 12.000 người/km2 trở lên

Đô thị trực thuộc tỉnh từ 10.000 người /km2 trở lên

Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 85% so với tông số lao động

Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vự nội thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh; đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trường; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiêt bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh; hạn chế phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; bảo vệ nhưng khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phuc vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

Kiến trúc,cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phat triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 50% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu

mang ý nghĩa quốc gia.

Đô thị loại II

Chức năng đô thị

Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa hoc – ky thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.

Trường hợp đô thị loại II là thành phố trực thuộc trung ương thì phải có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa hoc – ky thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước.

Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên

Trong trường hợp đô thị loại II trực thuộc trung ương thì quy mô dân số toàn đô thị phải đạt 800 nghìn người.

Mật độ dân số khu vực nội thành

Đô thị trực thuộc tỉnh từ 8.000 người/km2 trở lên, trường hợp đô thị trực thuộc trung ương từ 10.000 người/km2 trở lên.

Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so với tổng số lao động.

Hệ thống các công trinnh đô thị

Khu vự nội thành: đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh; ; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiêt bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường.

Khu vực ngoại thành: một số mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản, mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; bảo vệ nhưng khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phuc vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

Kiến trúc,cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phat triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu

mang ý nghĩa quốc gia.

đô thị loại III

Chức năng đô thị

Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa hoc – ky thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.

Quy mô dân số toàn đô thị 150 nghìn người trở lên

Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 6.000 người/km2 trở lên

Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 75% so với tổng số lao động

Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vực nội thành: từng mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiêt bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường.

Khu vực ngoại thành:từng mặt đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ; hạn chế phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng đồng bộ; bảo vệ nhưng khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phuc vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

Kiến trúc, cảnh quan đô thị

Thực hiện xây dựng phat triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu

mang ý nghĩa quốc gia.

Đô thị loại IV

Chức năng đô thị:

Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa hoc – ky thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.

Quy mô dân số toàn đô thị 50 nghìn người trở lên

Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 4.000 người/km2 trở lên

Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 70% so với tổng số lao động

Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vực nội thành: đã hoặc đang được xây dựng tưng mặt tiến tới đồng bộ và hoàn chỉnh; các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành: từng mặt đang được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ ; phải bảo vệ nhưng khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phuc vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

Kiến trúc cảnh quan đô thị

Từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị.Đô thị loại V

Chức năng đô thị:

Đô thị là trùn tâm tổng hợp chuyên ngành về kinh tế, văn hóa, khoa hoc – ky thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một huyện hoặc một cụm xã.

Quy mô dân số toàn đô thị 4 nghìn người trở lên

Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 2.000 người/km2 trở lên

Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 65% so với tổng số lao động.

Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị.

Khu vực nội thành: đã hoặc đang được xây dựng tưng mặt tiến tới đồng bộ và hoàn chỉnh; các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu ô nhiễm môi trường.

Kiến trúc cảnh quan đô thị

Từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị.