Đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:

Xuất phát từ đặc điểm của hàng hoá bất động sản mà các dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản (dự án bất động sản) cũng có những nét đặc thù riêng so với các dự án thuộc các lĩnh vực khác. Một số đặc điểm của dự án bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định có thể kể đến ở đây là:

o          Thứ nhất, nhu cầu vốn của các dự án kinh doanh bất động sản là rất lớn. Điển hình cho dự án bất động sản là các dự án xây dựng căn hộ, văn phòng, khu vui chơi, khu công nghiệp, khu chế xuất, chung cư… Để đầu tư vào các loại dự án này thì vốn đầu tư bỏ ra là không nhỏ. Mặt khác, lượng vốn này lại có tính linh hoạt không cao.

o          Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian kéo dài. Để hoàn thành một dự án xây dựng khu chung cư, khu công nghiệp không thể chỉ trong một sớm một chiều mà có thể mất nhiều tháng, thậm chí nhiều năm.

o          Thứ ba, dự án bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của các chính sách và pháp luật liên quan như luật đầu tư, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai… Tuy nhiên, hệ thống các luật và chính sách này vẫn chưa thống nhất, rõ ràng nên cũng gây không ít khó khăn cho các nhà đầu tư.

o          Thứ tư, dự án bất động sản tiểm ẩn rất nhiều rủi ro. Nguyên nhân của đặc điểm này xuất phát từ chính ba đặc điểm đã nêu ở trên. Vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện kéo dài khiến cho lượng vốn này có tính linh hoạt không cao. Trong quá trình thực hiện dự án sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố biến động phức tạp. Các rủi ro mà dự án bất động sản có thể gặp phải là: rủi ro về thi công, giải phóng mặt bằng, rủi ro về giá cả các nguyên vật liệu đầu vào, rủi ro về tỷ giá, rủi ro về quy hoạch, rủi ro về lạm phát, rủi ro về luật pháp…

v     Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:

Từ những đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản mà yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định cho vay vốn các dự án thuộc lĩnh vực này là rất cao.

Trước hết, với lượng vốn đầu tư lớn và kém linh hoạt thì việc thẩm định mức độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng. Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự).

Thứ hai, đối với các dự án bất động sản có thời gian xây dựng kéo dài, công tác thẩm định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư. Việc này rất cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án.

Thứ ba, cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…

Thứ tư, rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Có nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…

Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án. Vì các đặc trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay.