1. Chủ thể của quan hệ luật đất đai

Chủ thể của quan hệ luật đất đai là các bên tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai bao gồm Nhà nước, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, tổ chức và cá nhân nước ngoài, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.

Như vậy chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai rất đa dạng và phong phú mà chủ thể đầu tiên phải nói tới đó là Nhà nước:

- Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quan hệ pháp luật đất đai. Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai. Nhà nước bao giờ cũng có tư cách chủ thể, nghĩa là Nhà nước thường xuyên tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai và luôn luôn có tư cách chủ thể.

- Ngoài Nhà nước ra còn có các tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư. Nhưng không phải mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đều là chủ thể của Luật đất đai mà họ phải có các điều kiện nhất định.

Điều kiện để tổ chức, HGĐ, cá nhân, sở tôn giáo, cộng đồng dân cư trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai đó là:

Thứ nhất, có năng lực pháp luật đất đai.

Năng lực pháp luật đất đai là khả năng của các chủ thể được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ pháp luật nhất định theo quy định của Nhà nước khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Ví dụ: hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất.

Đối với tổ chức thì năng lực pháp luật đất đai xuất hiện cùng với quyết định thành lập tổ chức đó.

Năng lực pháp luật đất đai của tổ chức ngoài việc họ có quyền sử dụng đất trực tiếp thì họ còn được phép gián tiếp giao thêm một số quyền, và nghĩa vụ như giao một phần đất cho người thứ hai sử dụng.

Ví dụ: Nông trường được Nhà nước giao đất, có quyền giao lại cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Đối với hộ gia đình thì năng lực pháp luật đất đai xuất hiện khi tạo lập hộ gia đình riêng.

Đối với cá nhân thì năng lực pháp luật đất đai xuất hiện từ khi cá nhân đó sinh ra đến lúc chết. Ví dụ: công dân có quyền có nhà ở theo qui định của pháp luật không phân biệt lứa tuổi, tôn giáo, giới tính v.v.

Thứ 2, có năng lực hành vi đất đai.

Năng lực hành vi đất đai là bằng hành vi cụ thể để hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ pháp lý nhất định.

Đối với tổ chức, năng lực hành vi đất đai xuất hiện một lúc với năng lực pháp luật.

Đối với cá nhân, năng lực hành vi đất đai đầy đủ khi cá nhân đủ 18 tuổi.

Đối với hộ gia đình: các thành viên trong hộ gia đình phải có chung hộ khẩu, có tài sản chung ,hoạt động kinh tế chung.

Thứ 3, có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai

Các chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai bằng các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền...

Đây là điều kiện không thể thiếu, bởi không phải bất cứ chủ thể nào cũng đều thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai mà họ phải được Nhà nước cho phép sử dụng đất. Các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (giao đất, cho thuê đất v.v.) là cơ sở pháp lý cho việc thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Tuy nhiên trong thực tế, quan hệ pháp luật đất đai rất đa dạng, phức tạp gồm nhiều chủ thể khác nhau với nhiều loại giấy tờ không thống nhất, được cấp ở nhiều thời kỳ lịch sử. Vì vậy chúng ta có thể phân loại các chủ thể như sau:

+ Chủ thể có giấy tờ hợp pháp: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003

+ Chủ thể có giấy tờ hợp lệ:

Chủ thể chưa có giấy tờ hợp pháp nhưng có giấy tờ hợp lệ trên cơ sở đó được cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất. Giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1, khoản 2, Điều 50 Luật đất đai năm 2003.

a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

g) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyển sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp

+ Chủ thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất.

Thực tế đối tượng này không có giấy tờ gì hoặc giấy tờ không hợp pháp, hợp lệ nhưng được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận về thời điểm sử dụng đất , phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp, khiếu nại về đất đai và làm thủ tục để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

2. Khách thể quan hệ pháp luật đất đai

Khách thể quan hệ pháp luật đất đai là toàn bộ vốn đất quốc gia, là vùng đất, khoảnh đất cụ thể mà qua đó Nhà nước đã thiết lập các chế độ pháp lý nhất định.

Trong quá trình quản lý sử dụng đất, các chủ thể đều hướng tới một lợi ích chung là quản lý đất đai có hiệu quả theo qui hoạch chung, có đất để sản xuất nhằm đảm bảo đời sống và phát triển.

Nhu cầu về đất đai rất đa dạng, nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận, mà là môt vốn đất xác định, có người sử dụng cụ thể. Vốn đất này được phân phối theo qui hoạch thành các vùng kinh tế, kỹ thuật, các khu dân cư, các trung tâm công nghiệp. Trên cơ sở sự phân loại đất được qui định tại Điều 13 Luật đất đai 2003 , có thể thiết lập chế độ pháp lý các loại đất khác nhau đó là:

+ Chế độ pháp lý đất nông nghiệp

+ Chế độ pháp lý đất phi nông nghiệp

+ Chế độ pháp lý đất chưa sử dụng

3. Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai

Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai là những quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Cụ thể là quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

a. Quyền và nghĩa vụ Nhà nước

Nhà nước vừa là chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai, vừa là người quyết định tối cao quá trình quản lý và sử dụng đất. Nhà nước là chủ thể đặc biệt, vì vậy có nhiều quyền đặc trưng:

* Quyền của Nhà nước bao gồm:

- Quyền chiếm hữu đất đai: nắm giữ, kiểm soát, chi phối, quản lý toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước

- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp sử dụng thông qua hành vi giao đất, cho thuê đất, cho phép sử dụng đất

- Quyền định đoạt đất đai: Là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Quyền năng này hoàn toàn thuộc về Nhà nước mà không có một chủ thể nào khác có được.

- Quyền quản lý đất đai: Nhà nước vừa là chủ thể quyền lực về mặt chính trị, vừa là chủ thể quyền lực về mặt kinh tế, cho nên trong quản lý đất đai, Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật và hệ thống các cơ quan quản lý nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu của mình.

- Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai và phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người sử dụng đất đầu tư

* Nghĩa vụ của Nhà nước:

Khoản 2 Điều 6 Luật đất đai xác định nội dung trong quản lý đất đai cũng chính là nghĩa vụ của Nhà nước bao gồm:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thống kê, kiểm kê đất đai;

- Quản lý tài chính về đất đai;

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.

b.Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Người sử dụng đất là người trực tiếp thực hiện ý đồ của Nhà nước nhằm khai thác thuộc tính có lợi của đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội.

Khi qui định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tạo điều kiện để người sử dụng đất phát huy vai trò, phát huy năng lực tự chủ trong sản xuất kinh doanh, đảm bảo cho người làm nông- lâm nghiệp có đất sản xuất có chính sách tạo điều kiện cho nhân dân có đất để xây dựng nhà ở.

Quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất bao gồm:

- Quyền và nghĩa vụ chung nhất của mọi đối tượng sử dụng đất không phân biệt hình thức sử dụng đất do nhà nước xác lập

- Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất và gắn liền đó là những quyền, nghĩa vụ phù hợp với hình thức sử dụng đất mà họ lựa chọn.

- Quyền và những nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về đất đai.

Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2003

1. Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;

2.Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

3. Hưởng các lợi ích do công trình nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

4. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

5. Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 107 Luật đất đai 2003

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

2. Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật;

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người SD Đ có liên quan;

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất;

7. Giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.