HĐ MUA BÁN NHÀ Ở :

Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở,

1; Hợp đồng mua bán nhà ở là dạng hợp đồng song vụ có đền bù, trong mua bán nhà ở các bên không chỉ tuân thủ theo các quy định của bộ luật dân sự năm 2005 mà còn phải tuân thủ luật nhà ở năm 2005 và nghị định số 90/2006 ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

Để hợp đồng mua bán nhà ở được lập hợp pháp nhằm bảo về quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia, luật dân sự quy định một cách tổng quát và trên cơ sở đó điều 91; 92 luật nhà ở đã mô phỏng cho chúng ta điều kiện để các bên tham gia mua bán và đối tượng mua bán phải:

a; Điều kiện về nhà ở là đối tượng giao dịch; Không chỉ trong mua bán mà ngay trong việc tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, cho mượn hay ủy quyền quản lý nhà ở cũng phải là:

+ Có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở theo quy định của pháp luật ( khi mua phải xem tận mắt nhà này đăng ký tên của ai hay của những ai, nếu chưa có sổ đỏ thì là loại giấy tờ gì, đã hợp lệ chưa).

+ Nhà này không có tranh chấp về quyền sở hữu ( tìm hiểu vì việc tranh chấp kiện tụng thì bao giờ cũng ồn áo láng giềng dễ biết).

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( kê biên hay chấp hành quyết định thường chủ nhà vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng, nên nhiều trường hợp nhầm)

b; Điều kiện các bên tham gia giao địch mua bán;

- Bên bán phải là:

+ chủ sở hữu ngôi nhà hoặc người đại diện theo pháp luật về dân sự( xem xét nhà này có mấy chủ, có bao nhiêu chủ thì bấy nhiêu người phải đồng ý mới được)l

+ Chủ sở hữu phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là tổ chức bán thì tổ chức đó phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; trừ trường hợp ttỏ chức bán không vì mục đích kinh doanh,

Bên bán có thể là tổ chức , cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán.

- Bên mua:

+Nếu bên mua là cá nhân trong nước thì bất cứ hộ khẩu nơi nào cũng có thể mua được nhà ở trên bất cứ địa bàn trong lãnh thổ VN nhưng phải có năng lực hành vi dân sự.

+ Nếu người VN định cư nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà tại vn theo quy định của luật nhà ở các bạn tham khảo tại điều 126 luật nhà ở.

+ Nếu là tổ chưc mua nhà thì cũng không phụ thuộc vào địa điểm đăng ký kinh doanh, có thể mua bất cứ ở nơi nào được bán.

2. Hợp đồng.

Hợp đồng mua bán nhà luật quy định phải lập thành văn bản, bộ luật dân sự năm 2005 không quy định toàn bộ nội dung hợp đồng mua bán nhà ở, mà chỉ quy định một số nội dung cơ bản về quyền và nghĩa vụ của các bên, vì vậy về nguyên tắc văn bản hợp đồng lập theo ý chí của các bên nhưng phải có đầy đủ nội dung của hợp đồng ( về nội dung chủ yếu của hợp đồng các bạn nên tham khảo điều 402 bộ luật dân sự, điều 93 luật nhà ở và phụ lục số 5 nghị định 90/2006 để tự mình nhập tâm cái cốt lõi của vấn đề. vVà cụ thể như sau:

a; Điều khoản liên quan đến các bên tham gia hợp đồng mua bán như tên, địa chỉ số chứng minh thư của các bên, số tài khoản, mã thuế và điện thoại, nếu chủ sở hữu là nhiều người hay nhiều tổ chức thì phải theo quy định điều 96 luật nhà ở, điều 57 nghị định 90/2006 về việc bán nhà phải được đồng ý của các đồng sở hữu chủ, không nên đặt cọc hay bất cứ một hình thưc s nào về tài sản khi thiếu vắng thành viên đồng sở hữu chủ.

b; Điều khoản liên quan đến đối tượng hợp đồng như Địa chỉ, cấp nhà, diện tích mặt bằng, diện tích xây dựng, số tầng, xác định vị trí pháp lý về ranh giới với các bất động sản liền kề; trang thiết bị gắn liền với nhà . giấy tở kèm theo là gì.

c; Giá trị và phương thức thanh toán( nên thỏa thuận với nhau sao cho có lợi nhưng quan trọng nhất là tránh hành vi lừa đảo của các bên, ở giai đoạn này hay bị lừa đảo nhất).

d; Thời gian giao nhận nhà.

đ; Quyền và nghĩa vụ các bên ( nêu về việc giao tiền, giao nhà)

e; Cam kết các bên ( cam kết về sự minh bạch của ngôi nhà, về việc không tranh chấp.... thời gian giao nhà, tiền đúng...)

h; Ngày tháng năm ký hợp đồng và hiệu lực.

i; chữ ký của đầy đủ

Những nội dung nêu trên là chủ yếu của một hợp đồng, còn mẫu hợp đồng thì khá nhiều văn bản ban hành mẫu, khá nhiều công ty tư vấn luật có hợp đồng mẫu, nhưng các bạn có thể tin cậy để xem mẫu hợp đồng tại:

- Phụ lục số 5 ban hành kèm theo nghị định số 90/2006.

Mẫu số 08/HĐMB. mẫu 09/HĐMB ban hành kèm theo TT liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT.

3. Chứng thực:

Tại khoản 3 điều 93 luật nhà ở quy định hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của công chứng ( không nên nhầm công chứng với chứng nhận của công chứng) hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đo thị ở xã đối với nông thôn xem thêm điều 451 bộ luật dân sự.

Luật Sư Lê Kỳ Nguyên.