1 Hoạt động của Nhà nước trong việc nắm chắc tình hình đất đai

a. Hoạt động đánh giá đất

- Để đánh giá đúng về số lượng, chất lượng đất đai phải điều tra, đo đạc, khảo sát và phân loại đất.

Điều tra, đo đạc, khảo sát là các biện pháp kỹ thuật nhằm xác định về số lượng. Đồng thời nắm chắc về chất lượng đất như độ phì nhiêu, độ bền trong kết cấu của đất v.v. trên cơ sở đó để phân loại cây trồng. Phân hạng đất là xác định tác dụng sử dụng cụ thể; đất tốt, đất xấu, đất một vụ lúa, hai vụ lúa. Phân hạng đất là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đền bù v.v. Ngoài ra còn phải xác định cụ thể vị trí của từng lô đất.

Nói chung, việc đánh giá đất chủ yếu được thực hiện bởi các biện pháp kỹ thuật nghiệp vụ nên pháp luật hiện nay mới chỉ qui định về trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước và đề ra một số nguyên tắc trong quá trình đánh giá đất.

Luật đất đai qui định về trách nhiệm.

1. Chính phủ chỉ đạo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất.

2. UBND chỉ đạo cơ quan quản lý đất đai trực thuộc và UBND cấp dưới quản lý, theo dõi sự biến động về diện tích đất, loại đất, người sử dụng đất, kịp thời chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ở địa phương mình.

b. Xây dựng, quản lý hồ sơ địa chính, hồ sơ địa giới hành chính

* Theo Luật đất đai 2003, hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối việc sử dụng đất bao gồm:

- Bản đồ địa chính

- Sổ địa chính

- Sổ mục kê đất đai

- Sổ theo dõi biến động đất đai

+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Bộ tài nguyên môi trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước . Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính tại địa phương.

Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Nội dung bản đồ địa chính thể hiện chi tiết đến từng thửa đất theo yêu cầu công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai (như vị trí, ranh giới, hình thể của thửa đất).

Bên cạnh bản đồ địa chính là thành phần cơ bản trong hồ sơ địa chính phục thống nhất quản lý nhà nước về đất đai thì các loại bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất cung có vai trò quan trọng trong việc nắm chắc tình hình đất đai được quy định tại điều 20 Luật đất đai 2003.

+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi người sử dụng đất và các thông tin về người sử dụng đất đó.

+ Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.

+ Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

· Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất

a. Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

b. Người sử dụng thửa đất;

c. Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

d. Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện;

e. Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

f. Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.

Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và không trùng với số hiệu của các thửa đất khác trong phạm vi cả nước.

Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.

Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản sao từ bản gốc; Bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Bản gốc hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý kịp thời khi có biến động về sử dụng đất, bản sao hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý phù hợp với bản gốc hồ sơ địa chính.

Bản đồ địa chính được lập theo quy định sau:

a) Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống toạ độ nhà nước;

b) Nội dung bản đồ địa chính thể hiện thửa đất; hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi; hệ thống đường giao thông; mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình; điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh;

c) Thửa đất phải được thể hiện chính xác về danh giới; đỉnh thừa phải có toạ độ chính xác. Mổi thửa đất phải kèm theo thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích thửa đất và ký hiệu loại đất;

d) Bản đồ địa chính phải do các đơn vị được cấp giấy phép hành nghề hoặc được đăng ký hành nghề đo đạc bản đồ lập.

Hồ sơ địa chính được lưu giữ và quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy và từng bước chuyển sang dạng số để quản lý trên máy tính. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm đầu tư tin học hoá hệ thống hồ sơ địa chính.

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế đối với việc lập hồ sơ địa chính trên giấy và hồi sơ địa chính dạng số; hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và hò sơ địa chính dạng số; quy định tiến trình thay thế hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy bằng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số.

c. Đăng ký đất đai (Đăng ký sử dụng đất)

Việc sử dụng đất luôn có sự biến động về chủ thể sử dụng, về diện tích sử dụng về loại, hạng đất vì vậy phải thường xuyên đăng ký đất đai.

+ Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

+ Là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng đất và những biến động của quá trình sử dụng đất.

+ Quá trình đăng ký đất đai là quá trình mà các chủ thể sử dụng đất làm đơn kê khai những thửa đất của mình đang sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các cơ quan này xét duyệt và ghi vào sổ địa chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đăng ký đất đai là trách nhiệm, nghĩa vụ của các cơ quan quản lý Nhà nước, quản lý về đất đai đồng thời cũng là quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

+ Hoạt động đăng ký đất đai có 2 loại: Đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.

. Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

1. Được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

2. Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

. Đăng ký biến động được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

2. Người sử dụng đất được phép đổi tên;

3. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;

4. Chuyển mục đích sử dụng đất;

5. Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất;

6. Chuyển đổi từ hình thức nhà cho thuê đất sang hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

7. Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

8. Nhà nước thu hồi đất .

Theo Luật đất đai 2003 việc đăng ký đất đai được tiến hành tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

d.Thống kê, kiểm kê đất đai

- Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động giữa hai lần thống kê.

- Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động giữa hai lần kiểm kê.

Những số liệu thu được từ quá trình thống kê, kiểm kê đất đai không những để theo dõi tình hình đất đai mà còn cung cấp những thông tin cần thiết và chính xác cho công tác qui hoạch, kế hoạch hoá đất đai, giúp cho Nhà nước xây dựng những chính sách chế độ quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả.

- Thống kê đất đai được tiến hành một năm một lần và cứ 5 năm tiến hành kiểm kê đất đai. Không tiến hành thống kê đất đai vào năm kiểm kê.

Thời điểm thống kê đất đất hàng năm là ngày 01 tháng 01 năm sau.

Thời điểm kiểm kê đất đai là ngày 01 tháng 01 năm cuối của kỳ quy hoạch sử dụng đất

- Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là xã, phường, thị trấn.

- Trách nhiệm thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai được quy định tại khoản 2 Điều 53 Luật đất đai 2003 như sau:

. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức việc thống kê, kiểm kê đất đai tại địa phương;

. Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã báo cáo két quả thống kê, kiểm kê đất đai tại địa phương lên uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp; uỷ ban nhân dân cáp tỉnh báo cáo kết quả thống kê kiểm kê đất đai lên Bộ tài nguyên và môi trường;

. Bộ Tài nguyên và môi trường tổng hợp báo cáo Chính phủ kết quả thống kê đất đai hàng năm, kết quả kiểm kê đất đai năm năm của cả nước;

. Chính phủ báo cáo Quốc hội kết quả kiểm kê đất đai năm năm đồng thời với kế hoạch sử dụng đất năm năm của cả nước.

- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai được sử dụng vao các mục dích sau:

. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, làm căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ sở để kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

. Làm tài liệu điều tr cơ bản về tài nguyên đất phục vụ cho việc xây dựng chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước,của các ngành và các địa phương;

. Công bố trong niên giám thống kê quốc gia;

. Phục vụ nhu cầu sử dụng dữ liệu về đất đai trong nghiên cứu khoa học, đào tạo và các nhu cầu khác.

e) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Khoá XI, kỳ họp thứ tư thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004. Sự ra đời của Luật đất đai 2003 là một nhu cầu tất yếu khách quan trên cơ sở kế thừa phát triển các quy định của Luật đất đai 1993 và luật hoá các văn bản dưới luật nhưng cũng đã có rất nhiều quy định mang tính khoa học hơn, tiến bộ hơn so với Luật đất đai 1993. Luật đất đai 2003 là một đạo luật lớn, quan trọng thể hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Tuy nhiên trong phạm vi đề tài nghiên cứu khoa học trẻ, tác giả chỉ đi sâu tìm hiểu các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - một nội dung mà người sử dụng đất, cơ quan quản lý Nhà nước cũng như toàn xã hội rất quan tâm, hy vọng đề tài sẽ góp phần giải thích, tuyên truyền pháp luật để Luật đất đai 2003 sớm đi vào cuộc sống.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của mình vì vậy bất kỳ người sử dụng đất nào cũng mong muốn có được chứng thư pháp lý ấy. Tuy nhiên trong thời gian qua tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước diễn ra rất chậm. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến kế hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà nước không hoàn thành trong đó một phần không nhỏ là do cơ sở pháp lý cho hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều điểm chưa rõ ràng, chưa hợp lý. Khác với Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 đã có những quy định sửa đổi, bổ sung cơ bản và quy định chi tiết rõ ràng từ điều 48 đến điều 52 nhằm góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện các chính sách đất đai trên thực tế,cụ thể bao gồm một số nội dung cơ bản sau.

1.Hình thức của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong phạm vi cả nước hiện nay đang tồn tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo 3 mẫu đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai 1987 theo mẫu do Tổng cục quản lý ruộng đất phát hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai 1993 theo mẫu do Tổng cục địa chính phát hành (Người sử dụng đất hay gọi là Bìa đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị (Người sử dụng đất hay gọi là Bìa hồng). Nhưng kể từ ngày Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT (Ban hành ngày 1/11/2004). Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường có hiệu lực thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng thống nhất trong phạm vi cả nước với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành. Ơí đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm một tờ, 4 trang khổ 190mm x 265mm, trang 1 (trang bìa) màu đỏ đối với bản cấp cho người sử dụng đất gồm quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu vàng, số phát hành màu đen và dấu nổi của Bộ Tài nguyên Môi trường. Trang 2 và trang 3 nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35% và ghi nhận những thông tin về thửa đất, về người sử dụng đất. Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ đen để ghi nhận những thông tin về biến động đất đai.

Như vậy theo Luật đất đai 2003 thì sẽ không còn Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị (tức bìa hồng) nữa. Trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản và điều 44, Nghị định 181/2004/NĐ-CP (ngày 29/10/2004) về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.

Bên cạnh những quy định chung về hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật đất đai 2003 còn quy định cụ thể về việc ghi tên người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể. Ví dụ: tại điều 48 Luật đất đai 2003 và điều 43 Nghị định 181/2004/NĐCP quy định: "Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng" (khoản 3, điều 48, Luật đất đai 2003). Nếu hộ gia đình đề nghị chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì phải có sự thoả thuận bằng văn bản của vợ và chồng có chứng thực của UBND các xã. Nếu một trong hai vợ chồng là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì chỉ ghi họ tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước. Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư thì ghi cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng đất chung thì ghi tên tất cả những người đó (trừ sử dụng nhà chung cư). Đối với nhà chung cư thì việc ghi tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo điều 46, Nghị định 181/2004/NĐ-CP

2.Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003 quy định khá cụ thể chi tiết về đối tượng được cấp giấy, đối tượng không được cấp giấy, về nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình cá nhân khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thẩm quyền và trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể như cấp cho kinh tế trang trại, cho đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, cho đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh...

Nếu điều 49 Luật đất đai 2003 quy định rõ 9 trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức chỉ rõ đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 lại chỉ rõ các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là:

a) Đất do Nhà nước giao để quản lý quy định tại Đ3 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

b) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng;

c) Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 Điều này;

d) Người đang sử đất mà không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai;

đ) Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.

Khi các chủ thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật đất đai cũng xác định rõ trách nhiệm pháp lý của họ là phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thực hiện đầy đủ cacï trình tự thủ tục pháp lý. Hộ gia đình cá nhân khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc phải nộp lệ phí địa chính họ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải mọi trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người chủ đất đều phải nộp tiền sử dụng đất mà Luật đất đai 2003 chỉ rõ những trường hợp nào phải nộp tiền sử dụng đất và những trường hợp nào không nộp tiền sử dụng đất. Theo Luật đất đai 2003 thì hộ gia đình cá nhân sau đây khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất:

1.Những người có một trong các loại giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003.

2.Người có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp

3.Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn được UBND xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

4.Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003 nhưng sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch.

Luật đất đai 2003 quy định trường hợp sau thì người sử dụng đất làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất:

Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003 nhưng đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của chính phủ.

Ngoài ra trong các trường hợp sau đây người sử dụng đất cũng được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi họ đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

1.Hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân của cơ quan thi hành án quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước thẩm quyền đã được thi hành.

2.Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người đang sử dụng đất khi muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính họ còn phải thực hiện theo trình tự thủ tục pháp lý đã được Nhà nước quy định cụ thể tại điều 123 Luật đất đai 2003, điều 135, 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP biểu hiện cụ thể thông qua sơ đồ (xem trang ph? l?c)

Sau 5 ngày kể từ ngày thực hiện nghĩa vụ tài chính người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi nộp hồ sơ để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 52 Luật đất đai 2003. Theo đó UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam , cơ sở tôn giáo; UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Ngoài việc phân định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào chủ thể thì khoản 3, điều 52 Luật đất đai 2003 còn quy định UBND cấp tỉnh được uỷ quyền cho Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất những trường hợp thuộc thẩm quyền của mình. Các trường hợp UBND tỉnh được phép uỷ quyền quy định cụ thể tại điều 56, Nghị định 181/2004/NĐ-CP (bao gồm 4 trường hợp), và Sở Tài nguyên Mội trường, Phòng Tài nguyên Môi trường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn được phép chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 57, Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Những quy định về việc uỷ quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung mới lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật đất đai 2003, mang tính tiến bộ nhằm giảm bớt một phần công việc cho UBND cấp Tỉnh, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai (vì theo Luật đất đai 1993 mọi thẩm quyền về quản lý đất đai không được phép uỷ quyền).

* Đính chính và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai, khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót thì Sở Tài nguyên Môi trường, Phòng Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại k2,Đ43,NĐ 186/2004/NĐ-CP

a) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sạt lở tự nhiên đối với các thửa đất; có thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 của luật đất đai;

c) Trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;

d) Sở tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003.

Luật đất đai 2003 ra đời như một nhu cầu tất yếu khách quan, nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của Nhà nước đồng thời quan tâm đến người sử dụng đất bằng cách tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong đó các quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được Luật đất đai 2003 quy định khá rõ ràng minh bạch và được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, hy vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước, tránh những thủ tục hành chính phức tạp, nhiêu khê, hạn chế việc làm quyền, tiêu cực của các cán bộ quản lý đất đai, đáp ứng yêu cầu mong mỏi của nhân dân, tạo niềm tin cho người sử dụng đất để họ yên tâm cải tạo đất và sử dụng đất đai có hiệu quả, đồng thời Nhà nước cũng quản lý đất đai được thống nhất và khoa học